Một mặt bằng gần khu dân cư vẫn có thể ít khách ghé nếu đường khó dừng xe hoặc nhu cầu đã được các cửa hàng lân cận phục vụ tốt. Trước khi đặt cọc, hãy so sánh hai hoặc ba khu vực bằng cùng một cách quan sát và cùng giả định chi phí.
1. Vẽ vùng khách có thể ghé trong vài phút
Bắt đầu từ cửa hàng dự kiến và đi bộ theo các hướng khách thực sự sử dụng. Ghi vị trí chung cư, chợ, trường học, tuyến giao thông và lối qua đường. Đường lớn ngăn hai khu dân cư có thể làm khoảng cách đi bộ dài hơn đường thẳng trên bản đồ. Giờ mở cổng, chiều lưu thông và khả năng quay xe cũng ảnh hưởng đến việc ghé mua.
Dữ liệu dân cư cho biết quy mô vùng, còn quan sát tại điểm bán giúp nhận diện nhu cầu. Nếu gần khu trọ, thử kiểm xem người đi làm ghé mua dung tích nhỏ buổi tối hay mua theo tuần. Nếu gần cụm căn hộ có nhiều gia đình, kiểm nhu cầu mua nhóm hàng thiết yếu theo lần. Đây là giả thuyết cần thử, chưa phải căn cứ để nhập số lượng lớn.
2. Đếm lượt đi qua và lượt có thể dừng
Chọn ba khung giờ, chẳng hạn trước giờ làm, buổi trưa và lúc tan tầm. Quan sát mỗi điểm trong cùng thời lượng vào ít nhất một ngày thường và một ngày cuối tuần. Tách người đi bộ, xe có thể dừng thuận tiện và lượt chỉ đi ngang. Ghi cả ngày mưa, công trình hoặc sự kiện bất thường nếu chúng làm lệch kết quả.
Kiểm thực tế chỗ dựng xe, ánh sáng, biển hiệu, chỗ nhận hàng, lối cho người đi bộ và đường giao vào kho. Vị trí có nhiều xe qua nhưng khó tấp vào có thể kém phù hợp với giao dịch mua nhanh.
3. Lập bản đồ đối thủ theo nhu cầu khách
Ghi các cửa hàng lân cận có thể đáp ứng cùng nhu cầu, gồm tạp hóa, siêu thị mini, chợ và dịch vụ giao nhanh. So giờ mở cửa, nhóm hàng lõi, trải nghiệm tìm hàng và dịch vụ giao. Đừng dùng số đối thủ làm điểm trừ duy nhất. Một cụm cửa hàng có thể phản ánh nhu cầu, nhưng vẫn cần tìm khoảng trống đủ rõ để khách đổi thói quen.
Ví dụ, khu vực có nhiều điểm bán tạp hóa nhưng thiếu lựa chọn mua nhanh sau 19 giờ. Cửa hàng có thể thử giờ mở muộn và một danh mục nhỏ trước khi mở rộng. Nếu kết quả thử yếu, chi phí vận hành thêm cần được tính vào phương án.
4. Đặt dữ liệu quan sát cạnh tổng chi phí
Ví dụ giả định mặt bằng A thuê 13 triệu đồng/tháng, mặt bằng B thuê 10 triệu đồng/tháng. Nếu lãi góp sau chi phí biến đổi trung bình là 30.000 đồng mỗi đơn, A cần thêm 3.000.000 ÷ 30.000 = 100 đơn/tháng chỉ để bù phần chênh lệch tiền thuê. Nếu quan sát và thử nghiệm chưa cho thấy khả năng đạt số đơn tăng thêm, đừng tính lợi thế vị trí thành doanh thu chắc chắn.
So tiếp tiền cọc, sửa chữa, điện nước, bảng hiệu và chi phí giao hàng. Thử kịch bản số đơn thấp hơn 20% giả định để xem dòng tiền còn chịu được bao lâu. Khi hai vị trí gần ngang nhau về khả năng bán, điều khoản linh hoạt và chi phí đầu kỳ thấp có thể giảm rủi ro.
5. Kiểm tra thông tin trước khi đặt cọc
Với mặt bằng tại TP.HCM, có thể bắt đầu từ hướng dẫn của cơ quan quy hoạch thành phố. Trang hướng dẫn dẫn tới cổng tra cứu thông tin quy hoạch TP.HCM. Kết quả trực tuyến là dữ liệu để rà sơ bộ. Khi địa chỉ, ranh vị trí hoặc điều kiện sử dụng còn chưa rõ, hãy xác minh với cơ quan có thẩm quyền và đối chiếu hợp đồng thuê trước khi đặt cọc.
Giữ một bảng chấm điểm cho từng khu vực gồm nhu cầu quan sát được, khả năng ghé mua, khoảng trống cạnh tranh, tổng chi phí và mức rủi ro chưa xác minh. Chỉ đặt cọc sau khi các mục ảnh hưởng trực tiếp đến vận hành đã có căn cứ. Xem thêm cách lập quỹ dự phòng cho cửa hàng.
